買一間會增值的房子

#摘要：

CH1: 針對自備款、統整比較中古屋、新成屋、預售屋

1. 總價=頭期款+貸款

2. 自備款=頭期款+裝潢保留款+稅費

頭期款=自備款-裝潢-稅費

3. 公設比：無電梯公寓低(5~10%)。電梯大樓25年內(20%)、10年內(30%)。

4. 實價登錄：車位坪數、價格未從總坪數、總價拆分，導致建物每坪單價過低。

CH2: 區域行情(地點影響房價)、土地謄本、建物謄本、土地權狀:

1. 土地謄本: 完全呈現房屋產權，包含：任何抵押設定、查封、限制處分等。

(1). 所有權人：確認是否與賣方、權狀上姓名相同，避免偽造文書。

(2). 權利人：通常是房貸方(銀行)，不會有非自然人、非銀行。如為自然人，表示民間私人借貸以房子做抵押。

(3). 擔保債權總金額：為貸款金額 x 1.2倍。

A. 回推購買成本。例:擔保金1700萬，屋主當初貸款金額1416.66萬(1700萬/1.2)。

B. 如仲介表明當時貸款8成，表示屋主購入成本1416/80%=1770萬

C. 債務人及債務額比例：通常為屋主，如非屋主表示有其他人用此房子抵押貸款。

2. 建物謄本：

(1). 他項權利部：

A. 「權利人」:為金融機構，權力種類為「抵押權」。如為自然人，表示屋主跟民間單位借貸。

B. 「設定義務人」: 通常和所有權人相同，如出現非所有權人，可能為其他人以此土地、建物作抵押貸款(屋主所有權人爸爸，被兒子拿房屋抵押貸款，可知屋主兒子有經濟壓力)。

C. 留意「共同擔保地號」、「共同擔保建號」：有些建物坐落土地不只一筆，須核對共同擔保地號、建號是否與所有權狀相同，如果不同，屋主可能僅拿一塊土地作出售。

CH3: 中古屋看屋、議價:

1. 風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益

(1). 風(通風、風水)

(2). 火(瓦斯管線、室溫、消防安全)

(3). 水(水管管路、漏水、壁癌)

(4). 電(電路管線、家電設備)

(5). 光(採光、座向)

(6). 天(天花板)

(7). 地(地板)

(8). 牆(牆面)

(9). 柱(樑柱)

(10). 窗(門窗)

2. 評估未來增值八字訣：

(1). 地段(交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區)

(2). 環境(景觀、居家安全、鄰居、公設)

(3). 價格(售價、貸款、裝潢費、仲介費)

(4). 收益(租金、未來房價增值性)

3. 土地使用分區：

(1). 「住宅區」：建議購買此種分區

(2). 「商業區」：住辦混和，出入複雜

(3). 「工業區」：(乙工用地)僅限作事務所、零售業用途，不可作住宅，政府可罰款。

4. 斡旋、要約：斡旋有給斡旋金。要約只有簽「要約書」無付錢。

5. 履保費用省不得：簽約必注意7點

(1). 代書與履約保證(成交總價萬分之六)不能少

(2). 產權清楚

(3). 確認簽約當事人為本人或有權代理人

(4). 契約內容謹慎檢視:

A. 合約數字以國字書寫

B. 合約內容附「現況確認書」：包含輻射屋、海砂屋檢測、漏水、非事故屋聲明。

(5). 買賣付款4階段：簽約、用印、完稅、尾款10%、10%、10%、70%

(6). 交屋時期、方式明確：支付尾款時辦理交屋手續，如有特殊原因調整，要以書面規定清楚避免爭議。

(7). 最後作詳細檢查：

預設貸款8成，付款通常為1成、1成、8成。預設貸款7成，付款為1成、1成、1成、7成

買賣雙方如使用履保，買方將各期款項匯入履保服務的信託專戶帳號，建議不交付現金給賣方或代書，避免交易糾紛。

6. 交屋6要點：

經過簽約、用印、完稅、繳交各期價金

(1). 交尾款同時點交房屋

(2). 現場點交、核對契約內容、檢視屋況

(3). 檢查稅費是否結清：地價稅、房屋稅、水電瓦斯、網路、管理費

(4). 索取所有權狀、契稅單正本、土地增值稅影本等，詳細檢查土地、建物權狀正本，確認坪數是否與合約相同

(5). 拿回商業本票、其他未用證件、文件

(6). 辦理戶口遷移、帳單更名、換址，與自用住宅地價稅。

CH4: 預售屋

1. 前三期款項(訂金、簽約、開工(2、5、5%)) + 中間工程款(5~20期，於工程期1.5 ~ 2年內分期繳納) + 貸款75% + 交屋款3%。

2. 如買不可換約預售屋，表示交屋、過戶後才可出售，影響資金彈性。

3. 工程零付款：有些預售屋提供前三期「訂、簽、開」先付，剩餘工程款延後到快交屋才收，買方有1.5~2年(興建過程)籌措剩下款項。

4. 重劃區：自住等增值可以，純投資賺價差，要很謹慎，須於重劃區剛推案的初升段進場，在長價一小波段後的中升段出場。因重劃區推案量較多、生活機能成熟需要一段蠻長時間。機能成熟前，入住率較低，使供給大於需求。

CH5: 裝潢、裝修

1. 裝修基礎工程做好，風格交給家飾決定。費用低、機動性高。

2. 合約建議備註「漏水保固」，請屋主在交屋後半年內提供漏水保固。裝潢前必定確認有無漏水。

3. 屋齡20年以上，建議重新拉電線、水管、糞管線路。不建議買剛裝潢好房子，因水電、管線無法從外觀判斷施工品質，但裝潢成本轉嫁於你。

4. 學會工序順序，自己發包：

(1). 拆除工程

(2). 泥作工程

(3). 水電工程

(4). 隔間牆工程

(5). 木作

(6). 油漆

(7). 燈具安裝

(8). 地板

(9). 系統家具

(10). 清潔

(11). 窗簾、家具進場、布置工程

2~4交叉並行，水電等牆面好了才能完成管線配置，水電在磚牆上挖溝藏埋線或在地面上配置排水坡度適宜水管、糞管，需泥作師傅將溝槽修平。隔間牆如使用輕鋼架，封上矽酸鈣前需要水電師傅先配好管線。

5. 裝潢三期款：

(1). 第一階段(拆除、砌磚、水電配管等基礎工程)開工前：預收30%

(2). 第二階段(磚牆粉光、磁磚、天花板、冷氣配管)完成後，油漆工程開始前：收第2階段工程款50%。

(3). 油漆、壁紙完工、各種設備安裝完成(7日內驗收)：收取最後尾款20%。

(4). 付款一定要留金流紀錄。

(5). 保固服務很重要，必要時諮詢消保官、律師，收集資訊、寄發存證信函。

CH6: 出租收租金

1. 四種投資策略：

(1). 不出租：轉手賺價差

(2). 整層收租

(3). 隔套收租：

A. 月收租金

B. 轉手賺價差

(4). 預售屋：轉手賺價差

2. 隔套出租：水電管線很重要；每間套房獨立浴廁。

3. 賣出價，回推買入已隔套物件的房價，確保收租報酬(%)符合區域行情：

(1). 總價之租金投資報酬率要有吸引力：總價1000萬，每年收租60萬，等於租金報酬率6%。房價越高區域，租金報酬率越低台北市約3~4%，新北市5~6%，台中、高雄8~10%。

(2). 以年租金推算預計出售價格，例:1000萬房屋，區域可接受租金報酬率5%，可出售總價= 60萬/5%= 1200萬，等於賺200萬價差。

(3). 如找公寓隔套或買現成已隔好套房，建議總價之租金報酬率，須高於上面數字。

(4). 隔套收租賣出每坪單價不要超出未隔套每坪單價40%。例:每坪未隔套單價30~33萬，如果賣40萬

40/33=1.22倍

40/30=1.33倍

未超過區域行情40%(1.4倍)，價格合理。

CH7: 挑選銀行房貸

1. 房貸種類：

(1). 理財型房貸：一般貸款還款後本金不能動用，理財型房貸本金會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，擁有更多資金彈性。

A. 適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕或中小型企業人士。

B. 例: 發現好投資標的，如投資報酬率大於房貸利率就有獲利空間。

(2). 抵利型房貸：同理財型房貸，有動用才計息，不同是理財型動用房貸還款後本金部分，抵利型房貸是以存款來折抵房貸，以減少利息支出，達到降低每約攤還金額、縮短還款年限。

A. 適合有存款，不想增加房貸負擔，又想資金運用，

2. 本息平均攤還法：每月攤還本金與利息的總和固定，還款預算較易掌握，是市面上常見的還款方式。適合固定薪水上班族

本金平均攤還法：每月攤還本金固定，但每月償還之利息逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多利息支出。如果手邊有較多現金，希望越富越輕鬆，可選本金攤還法。

CH8: 搞懂稅(房屋、地價稅)、規費(仲代履登)：

1. 買房「契印」

(1). 契稅

(2). 印花稅

2. 賣房「土財」

(1). 土地增值稅

(2). 財產交易所得稅

3. 規費(仲代履登):

(1). 買屋：仲代履登(仲介費、代書費、履約保證費用、登記規費)

(2). 賣屋：仲代履

4. 房屋持有稅費：房屋稅、地價稅

5. 房地合一：新、舊制都是出售房屋時的「財產交易所得稅」；跟「土地增值稅」一樣。

備註：本書於2020/8月一版，相關利率、稅費以出版年度作參照。