法律科普—如何讓「不定期租賃」不再是房東的阿基里斯腱

房屋租賃關係的存續，原則上會視租賃契約上載明的約定租期而定，租期一旦屆滿，租賃關係自然會消滅。然倘若房東不熟悉民法規定，讓租賃關係成為「不定期租賃」，除了滿足特定法律要件外，將會無法隨意收回房屋使用，如此一來，輕則造成房屋使用不便，重則須透過與房客訴訟取回房屋使用權，影響的程度不可輕忽。

本篇將說明什麼不定期租賃、法律效果及部分判決重點，協助租客及房東瞭解不定期租賃的法律效力，往後聽到「不定期租賃」不再聞之色變。

什麼是不定期租賃及發生原因

不定期租賃顧名思義就是租賃期間不固定，民法上會出現不定期租賃的情況如下:

租約未訂期限:

租賃契約訂立時，自始並未載明租期的起訖時間，則該租賃契約就屬不定期租賃。

租約超過1年但未訂期限:

民法第422條規定:「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」。

租期屆滿，租客繼續使用房東未明確表達反對之意並持續收租:

民法第451條規定:「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。實務上最常見的案例為，租約期屆滿後，房客並未搬出且支付租金予房東，房東未明確表示拒絕房客續租且收受租金。

不定期租賃法律效果

如果租賃關係為不定期租賃，民法第450條第2項，租賃雙方隨時可依隨時終止租賃契約，同時民法第450條第3項規定，如果租金是以星期、半個月或一個月的方式支付，房東應以星期、半個月或一個月的最後一天為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

前述內容乍聽之下，如果租賃關係是「不定期租賃」，不論是不滿租客行為或企圖調漲租金不成，房東最遲一個月前就可以要求房客在本月底終止租約，顯然民法對於「不定期租賃」根本就是房東的「尚方寶劍」而非阿基里斯腱。

此時台灣的立法者為了衡平房東與租客的權利義務關係，就訂立了法律效力比民法更強的土地法第100條用以保障房客權益。土地法第100條規定除非有下列6種情況，否則房東不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

土地法第100條案例

因為土地法第100條，房東收回房屋的困難度將遽增，以第一點房東收回自住為例，實務判決(106年簡上390號判決)房東是長年旅居外國的長者，因年老想搬回台灣，所以計畫將房屋收回，但房客不肯且租約為不定期租賃，雙方只好透過訴訟來解決，過程中法院為了確定長者收回房屋自住的真實性，透過調閱財產清冊的方式瞭解長者在台灣無其他房子可供居住，長者才順利將房屋收回自住。

另方面，某一個實例是房東主張計畫將不定期租賃的房屋收回，以作為創業的基地使用，法院甚至要求房東提出創業的營運計畫書、專業證照等資料佐證(105年度訴字第2717號)。

後續建議

為了避免讓房屋租賃成為不定期租賃，保障租賃雙方權益，有以下建議:

一、在契約書中明列租約起訖時間，且起訖時間不要超過1年。

二、租約載明租約期滿不續租，續租需另訂契約等字樣。

三、租約期滿，如確定不續租，最好在一個月前就通知房客將終止租約。如果房客未能在租約期滿後搬遷，則透過存證信函方式要求遷出並歸還房屋，同時記得期滿後不再收受租金，甚至房東可以主動在契約中加註違約金條款，提醒房客租屋期滿後必須如期搬遷。