她说房地产 | 城市规划及地产开发到底做什么？买房要考虑哪些问题？
她说房地产
城市规划及房地产开发
精选内容
“为什么我家房子不能随便扩建？”
“我可不可以在自家房开一个小商铺？”
“我家的栅栏可以建多高？”
“我的社区里有好多闲置空地，你们会怎么处理？”
“为什么要交房产税，交了有什么用，迟交有什么后果？”
“新加坡也需要历史建筑保护工作？”
这一期的她说分享会我们请到了几位在城市规划及房地产开发行业里从事不同职位的姐妹，来为我们掀开行业的面纱。
精心编辑的文字稿将在公众号分篇发送，想了解活动全部详情欢迎在Youtube和B站搜索WomenOverseas找到我们的账号收听本次分享会的活动音频。
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00. 自我介绍
Ludan ：地处纽约，在一个 boutique wealth management 公司工作，是建筑系科班出身的 commercial broker / real estate agent，工作主要是帮高净值客户在纽约置业。税务和股票保险略知一二，学习中的业余投资人。在论坛开设 “【AMA】- 美国纽约房产交易”一帖，为大家解答在纽约买卖房产的问题。
我是建筑系科班出身，在英国读的大学，美国读的研究生。本身我是设计行业的，六年设计画图狗从业经验，然后在 AECOM 和一些小的 boutique firm 都实习过。跟竹子不一样了，我改行改得非常快，现在从事几乎可以说是跟原来不太相关的工作范畴，其实还是在一个行业里面，只是我们选择了不同的位置。之前在做设计师的时候也经常为开发商工作，现在就渐渐地转到了另一边相当于是 sales 的工作。我在纽约一个 wealth management 的公司里工作，专门负责地产买卖，商业和 residential 都有。
竹淡刻骨 ：根（执）正（迷）苗（不）红（悟）七年半建筑生+旧金山住宅设计三年半经验从业人员；旧金山房价居高不下到底是人性的扭曲还是道德的沦丧？带你走近旧金山住宅建筑师和规划局斗智斗勇的日常。
目前在旧金山某个专注做室内住宅项目的小建筑公司工作。在国内念了五年建筑学本科，又在美国某中西部学校念了两年半的硕士。熟悉我的友邻可能知道我本人是一个做作品集超级拖延的转行选手。平时常发布的和建筑相关的内容，一半是吐槽三藩 Planning & Building Department 令人费解的操作，另一半就是建筑伤痕文学。
天仔：房地产开发硕士毕业后在纽约的小作坊搬砖，本以为会过上天天搭模型的日子，却接触到了地产开发过程中的许多神奇内容。
我本科的时候是在北京某人文社科为主的高校学习，专业是土地资源管理，是一个非常政策、非常理论的一个专业，非常的没有可操作性。但是我在我硕士到纽约之后就大转弯，去参加了一个非常以职业导向的项目，专业名字就叫房地产开发，毕业之后就留在了本地的一个房地产开发小作坊上班了。我们的项目不是那种特别 fancy 的那种曼哈顿的顶层公寓，都是在 outer boroughs 的、新建的一些地产开发项目。我正式的工作头衔是 Real Estate Zoning and Planning Analyst，但实际上就是各种搬砖的事情都会做一点点，所以涉及到了很多之前没有想到的一些话题。
可凡：五年内地建筑生，一年历史建筑保护香港MSc，现已在新加坡作为 conservation consultant 工作两年。日常是记录老房子的破败情况、写报告和下工地监工。
阿奇 ：一名今年刚上岗的初级城市规划师，现在在美国东部一个县的规划局里就职做民生数据分析,工作头衔是 Research Associate。
在讲我具体干什么前，我想先大概介绍一下我所在机构的职能：规划局本身不是政府机构，只是由当地州政府创立的一个独立下属机构。传统来讲，你所在地的规划局会登记自己自治区（如全县、全市）的自然资源、土地用地以及房地产，然后进行管理，目的是为市民创造良好生活条件，通过打造人为环境——比如说公园占地多少，房屋类型可以是什么样子，文化历史的建筑维护——与保护自然环境来辅助解决社会问题。
回到我自己身上，我在的部门叫研究和战略项目分布，算是一个小智库。别的部门会向我们来要一些数据来解释预测一些现象。我的日常用一句话解释就是：监控和预测管辖区的经济、环境（自然与人造）和社会的发展趋势，跟进居民需求，然后再给出报告，对政策提出一些建议。
01. 如何入行
Q：Ludan，你是科班出生的建筑设计师，是什么让你决定转行？
Ludan：主要还是没钱。我在国内、英国、美国都学习工作过，工作经验苦水一堆，最折磨人的其实是改图。当设计师的过程当中，尤其从很初级的 drafter 开始做起的话，没有自己的把控。通常就是甲方爸爸喜欢什么，或者你的 senior directors 喜欢什么，你就照着做，跟想象的、学校里面那种比较 creative 的部分，相差实在是太大了，然后又感觉好像投入的时间跟实际上的回报完全不成正比。然后尤其是那些 star firms，把名气当钱发，我特别受不了这样。最重要的就是真的没钱。
Q：竹子，你说自己是一个根正苗红，执迷不悟的建筑设计师，为什么？
竹淡刻骨：刚才 Ludan 已经说过了行业现状对于我们这些有情怀的建筑生而言有多幻灭。大家也都知道我们读书非常苦，读建筑学专业说是主要锻炼熬夜能力也不为过，不睡觉是家常便饭。我在读 master 两年半的时间里，所有的社交活动基本都在建筑学院内部，完全没有机会去认识其他学院的同学。
另外，我们学制也很长，我本科加硕士没gap没留级的情况下读了七年半，别的专业可能博士都差不多能毕业了，然后上班也很苦。我们公司的 work life balance 还不错，但即使是湾区，有的公司加班到半夜也是家常便饭，国内就更不要说了，近来国内程序员反抗996引起了很多关注，可其实建筑行业一直以来都是这样的。
所以大多数人对建筑的热情都会被现实因素消磨掉，我当时一起出国念建筑的小伙伴里转行的非常非常多。
Q：可凡，你提到自己离开设计方向三年了，当时选择离开设计的原因很简单，就是逃避做作品集，觉得自己对设计没有感觉，去了一个非常有意思的专业读了一个 master of science in conservation，能不能给我们介绍一下这个硕士项目的学习内容是什么？会不会很像是在读历史系。
可凡：不会特别像读历史系，因为课程内容和实践非常相关。比如说我们接手一个历史建筑之后，首先怎样去认识它，它为什么而重要，我们为什么要保护它，我们会需要写一些文本去阐述它的重要性。我们也会学习建筑材料和技术相关的一些内容，但是会比较浅（更多的是我在工作之后接触到的）。另外可能大家会听过世界遗产这个概念，就是 UNESCO 评定的世界遗产的体系，例如国内的西湖、开平碉楼。我们会学习这个体系下的评定标准。另一个比较重要的方面是还有我们要怎么样去管理历史建筑？比如说在一次大修之后，业主或者租户平时要怎么去注意它的保养？比如说过多久要去检查一下什么系统，多久做一次清洁？我们会编写 CMP （conservation management plan）给业主和租户参考。最后就是如果只是把历史建筑修复起来，普通大众日常经过并不会了解到它有什么重要性或者意义，我们也会学习如何规划一个展览或是导览来展示这座历史建筑，我们称之为 interpretation 。
Q：你现在从事现在工作已经有两年了，喜欢目前从事的这个 conservation consulting 吗？
可凡：我觉得还可以。我本身对设计没有什么特别的感觉，我们做 conservation 加班上没有做设计那么的可怕，所以我觉得是一个可以利用上建筑知识背景，又比较有 work life balance 的一个选项。
Q：阿奇，看到你说“我美本不是建筑、景观或规划的，我学的是文化人类学和经济学，也就是社科方面。” 在你申请研究生的时候，为什么选择了城市规划这个专业？
阿奇：大家谈到城市规划，可能会认为跟设计特别相关。比如说整个 street layout （道路系统） 、你要建什么样的房屋，可能跟建筑或者景观设计有交叉。但是我到美国之后发现他们的关注点是在政策，这个比较吸引我，因为我美术不行。
然后为什么会选择城市规划？首先，我在美国一个小学校读 liberal arts college 文理学院，它是比较研究性导向的，应用不是很广，我是双专业，学经济学和人类学。人类学学习中有时候会要去跟人家采访谈话，会了解那些弱势群体的故事。问题是，出于领域内伦理道德的标准，你是不能够参与进去的，只能帮助把他们的故事说出来，这算一个 empowering 的方式。我就会想，那这之后能够干什么？这之后的话其实能够改变生活的途径一般就是依赖政策。除了政策以外，其实人生活着的环境也影响了你的身份和你能接触到多少住房和就职的资源，我觉得 space 和 identity 之间的关系非常有意思。然后我想不能再搞研究了，一定要做一些有应用的东西，当然也出于要找到工作的目的。
接触城市规划时吸引我的另外一点是：我能够深入去跟居民对话，了解他们的需求，最后由我把需求反馈上去作为一个建议。
后面我们会更详细聊到 zoning（土地使用分区）。简单来讲，作为居民，你可能会只想居住在一个很安静的社区里，不希望嘈杂的商业圈迁移过来。那么这个过程，你作为市民如何去 push back 或者是去影响（房地产发展）？Planner （规划师） 在这个过程里有着协调的作用，所以比较吸引我。研究的东西可以有所应用，而不只是“噢，这就是现状”，那这之后你可以干什么？
Q：天仔，你本科学的是偏向政策和规划的，你跟我开玩笑说现在也是开发商的“走狗”了——为什么转去做房地产开发了呢？
天仔：因为我本科的时候学的东西非常难以应用，身边同学们大概出路就是去房地产企业或者是去政府规划部门当公务员，像我是受不了体制内的那种工作，可能性格不太合适。学长姐出路好、收入比较高的都去国内大房企了。
之后我来美国学硕士的时候，选的“房地产开发硕士”的项目比较有意思，它不在商学院底下，是在建筑学院底下的，见证了建筑的同学在旁边熬夜，我们有一半的同学基本上都是建筑师转行的，就会觉得，跟建筑特别相关的那种，尤其是乙方，千万不能去。
刚才有同学在留言问是不是房地产做甲方就会比较有钱——是这样的，老板是很有钱的，但我们底层的搬砖工并没有很有钱。而且我后来学这个专业，比较精专，很窄。比如说我们学的 financial modelling 都是很窄的，专给房地产这样的，就业的面也不是非常广，非常有针对性，所以读了这个学位，入这行是自然而然的事情。
02. 非专业人士买房要注意哪些问题
Q：对于非专业的买房者来说，怎么样可以看出一个房子的建筑/装修质量？有没有一些比较好的途径可以来学习/了解相关的知识？有哪些点你们认为非专业人士可能考虑不到，但实际很重要的？
Ludan：如果要寻找结构很好或者房子 finish 很好的房子，那要找一个非常专业的 inspector ，自己请一个，不要依靠 agent 推荐。另外在贷款的过程中，银行请来的 appraiser 也非常专业，因为他们不代表任何一方，我认为 appraiser 才是真正代表买方利益的其中一人。如果是买 condo 的话，一般问题都不大，因为它比较相对来说有一个 standard 标准。
说到我们行业内比较在意的部分，其实我觉得重要的：一定要考虑的是退出机制。有朋友或者是有客户跟我说他要买房子，我就会问：那你什么时候要卖？对方说我刚想买，就要想卖吗？并不是的，我们一定要有一个退出机制。从投资的角度来讲，hold 多长时间（尤其是 investment property）是非常重要的一件事。
如果是自己买自己住，如果你真的很喜欢这个房子，那也可以。每个人的目标和想法都不一样。比如说我在纽约已经置业了，买的第一个房子完全很喜欢，没有考虑数字或者位置，很心动就买了，就是这么很简单。
我自己个人最觉得最重要的还是你是不是可以承受得起，你的生活目标是怎么样子的，这些才是真的需要考虑。至于说是不是会碰到关于房子质量很极端的情况，我不认为这是一个单独买家需要考虑的问题。
Q：（来自anna99的问题）我目前坐标法国，买房的时候卖方会需要做第三方风险评估，主要包括自然灾害、区域污染、房屋能耗等等相关评估。拿到的风险评估报告后，作为非专业人士是很难只靠数值判断风险程度的。想提问嘉宾如何解读相关报告结果的？
Ludan：我们几个刚刚聊了一下，这个问题其实非常 macro，太大了。就像我刚刚说的，比如你买进一个 condo unit，其实它建造的水准怎么样，其实已经由不到你本人来决定，它是一个更大的问题，比如说开发商或者 government agency 才需要关心的问题。
如果当地真的污染很严重的话，其实不管买哪里都是一样的，我还是个人买房还是 focus 在自己本身的需求会比较好一些。我也相信在法律和从业者比较专业、法律健全的情况下，其实不太需要担心这些问题。
天仔：我们做开发的时候，对环境上有要求要进行环境的评估，我们就会去雇佣第三方的 consultant 去进行评估，他们就会去帮我们去 file 那些文件。只要政府审批通过的话，它就是符合标准的，不会有额外的问题，除非是这全系列都出现了问题。
Q：我有许多在美国置业的朋友，和real estate agent、general contrator斗智斗勇，很多人说恨不得自己去考个real estate agent的牌了。像我们这种外行人，要考real estate license的难度大吗？考上对于自己置业是否有帮助呢？
Ludan：难度不大。我们都是经过层层的考试过来的人，我看了一遍书，捋了一下，基本上就过了。它只是一些你不知道的知识，你一旦知道了就很好考。
至于说对于自己置业是否帮助，一开始其实除了拿到 buyers agent 的 commission 以外，没有什么特别的帮助。因为其实很多时候如果你没有在自己很喜欢的 district 深耕的话，其实很多 deal 你是不知道的。比如说纽约有一个很红的长岛市，有新的几个楼盘要开发。那么 first release 的最便宜的那些是谁拿？肯定就是对那些开发商比较熟悉的 agent 拿。拿到一些 pocketsell 或者是别人不知道的一些 deal，才是最可以省钱或是最值得投资的一个地方。
所以我觉得有帮助，起码能拿到你那部分 commission，但是别的方面帮助好像有限。想要了解市场，可以多跟从业人员沟通，或者自己看一看 market report，Zillow 和 StreetEasy 都有自己 market report。
Q：（来自论坛vcai 的问题）看过两集《巴黎地产家族热门豪宅》。想问下你的日常工作和这个剧集里描述的相似度有多少？想猜测下所谓真人秀或剧里夸张的成分有多少
Ludan：没有过于夸张，但只是 focus 在最 glamorous 的那一部分，其他的比方说做 paperwork 很无聊的部分，还有被客户骂之类的他们都没有说。
其实工作中的 showing 只是其中一部分。我们最开心的时候大概是参加 broker open house ，比如说新的大楼要盖起来，被邀请去喝喝酒吃吃饭。但其实其他的工作内容还是占了大头。每个行业都有很闪耀的部分，但大多数情况还是在办公室里面打字，跟不同的人沟通。
有时候我们会有很多 difficult conversation，很多情况跟客户的心理预期是非常不一样的，他们可能会崩溃，可能不能接受，觉得责任都在你，很多时候我们还要当一个 therapist。比如说我们整个 firm 前几天股票大跌，我每天就像被架在火上烤一样，这虽然不是我自己的资金损失，但是你的客户蒙受损失，你常常就会觉得自己是不是要负些责任。
下期预告：在北美开发地块的具体流程是怎样的？自己家的房子扩建改建有什么法律法规？
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