工人視角的漲房租觀察：城市仕紳化和清理低端人口

最近一二線城市房租暴漲，房地產商和中介公司的長租公寓被認為是主要推手。

其實漲房租應該還跟各地清理低端人口，拆除棚戶區、城中村等低成本住宅有關。北京2017年11月清理低端人口的大整治時，就拆了許多出租屋。

鏈家的自如長租公寓從房東處高價收房子，再當二房東出租的事情，已經見諸不少報導了。而深圳有一件相對特殊，但和自如公寓的擴張、北京清理低端人口異曲同工的事情正在發生——政府鼓勵萬科等房地產商進入城中村，將小產權房改造為青年公寓，再高價出租。

城中村在深圳是鑲嵌在城市中間，而不是處在邊緣。許多城中村地段很好，比如白石洲，一牆之隔就是10萬人民幣一平方米的華僑城。

白石洲要拆遷，但有1000多個城中村還沒拆遷，承載著深圳60%的人口，其中許多都是工人、小商店主。深圳政府出台政策，要在3年內將這些城中村的小產權房改造為公寓，房地產商也悉數已經進駐村中，開始改造。一方面，富士康等工廠的普通工人並沒有辦法負擔得起公寓的房租，另一方面，公寓的室內空間面向的都是單身勞動力，攜家帶口的人的需求是滿足不了的（比如沒有廚房）。這很明顯也是一次清理低端人口。

我7月份寫了一篇相關報導，正好在漲房租的背景下可以一併討論。

以下是正文：

当地产巨头进入城中村：谁对打工者的居住空间拥有话语权？

“本楼由于线路老化，房东决定整楼装修改造，望所有租户在8月10日前退房搬离，大件家具请自行处理，特此通知。”2018年5月25日，王星从富士康下班回家，看见楼下大门贴着的公告。清退消息来得很突然，月初去交房租的时候，还没有任何蛛丝马迹。

这个位于清湖老村七巷的单间，距离深圳龙华富士康厂区不足两公里，是王星两年前从同事手中转租过来的。这里是深圳的“城中村”，俗称“都市里的村庄”，房租便宜，生活便利，是王星这样的打工族最常落脚的地方。王星手上保留着的，是一纸早已过期的租赁合同，房东没和他签新合同，口头上让他住着，租金从280元（人民币，下同）涨到了450元，最近又涨到550元。但还在王星的承受范围内——作为富士康的普通工人，他的基本工资2550元，算上加班补贴，每个月收入不到4000元。

房子是租的，不让住就搬走。起初，王星没有想太多。可直到看见清湖老村越来越多的房子大门都贴着清退告示，一些同事也陆续被房东通知搬离，他才隐隐觉得，有事情发生了。

6月初，在为深圳龙华打工青年提供信息的微信公众号“龙华广场东”上，王星看到一篇题为《打工人大撤退》的文章，讲万科要进入清湖老村进行整体改造，房租将会大幅增长，住在村里的富士康工人再也租不起房了。万科集团是中国大陆最大的住宅开发企业，它建造的是价格高昂的高档住宅小区；而清湖老村是打工阶层聚集的城中村，这里的村民自建房条件简陋，但租金便宜。

地产巨头要进入城中村了？“万科来袭，人心惶惶。”几天之后，王星的同事在富士康龙华厂区张贴了《致富士康员工的公开信》，要求富士康为员工缴纳足额公积金。公积金是中国大陆由雇主和员工共同缴纳的长期住房储金，可用于租房或买房，一般是上一年度月平均工资的5%至12%。而常年以来，富士康都是按照员工底薪的5%进行缴纳，现在，富士康员工必须要求公司提高福利，公开信矛头直指在清湖老村的改造项目，“改造后的房子，房租要翻两三倍”。

万村计划，租金大涨？

万科在2017年推出“万村计划”，在其官方表述中，这是一个“城中村综合整治运营项目”。

过去，房地产开发商进入城中村，常常是拆除原住民在宅基地上修建的楼房，在原来的土地上再建造新楼盘，赔偿金钱或对等的新房子给原住民。这些村民自建房的土地已经收归国有，但房子仍然是村民的，由于产权不明晰，也被称为小产权房，房地产开发商进行拆除重建的过程，就是所谓的“拆迁”。但“万村计划”并不拆除旧楼，也不开发新楼盘，而是直接与自建房的房东签下租约，进行屋内装修和外部配套改造后，作为自有品牌的长租公寓统一租赁。

清湖老村的改造项目迄今还在动工，尚未投入运营，因此也还没有公布正式价格。公开信所说的“房租要翻两三倍”，是以另一家开发商在清湖老村的长租公寓——金地草莓社区为参考。地产商金地集团把城中村的“握手楼”重新装修为酒店式的单身公寓，并配备了家具，租金价格不菲，最便宜的单间月租要1880元，一房一厅的租金则在2200-3380元之间。这个价格和清湖老村普遍500-600元的单间、800-1000元的一房一厅相比，涨幅明显。

公开信贴出的同一天，万科旗下的全资子公司，深圳市万村发展有限公司发表声明，称“改造前后的租金价格是处于同等区间”，并以新围仔村已经投入运营的万科泊寓青年公寓为例，指出改造前新围仔村的单间月租均价为800元，两房一卫月租均价为1250元，而改造后的万科泊寓价格区间为798-1398元。

对于万科的回应，公众号“龙华广场东”的运营者、同样住在城中村的李年并不买账，他认为万科不够诚实：“万科的声明提到改造前新围仔村单间月租均价800元，我亲自跑了几个楼栋去询问房租，普遍都低于800元。而且这已经是万科进村后的价格，在这之前，房租还要更便宜。涨幅是远远不止10%的。”

6月8日，在深圳市城市设计促进中心主办的座谈会上，深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也提到租金问题：“我们把租金的涨幅控制在10%左右，10%是我们的天花板。”

但随后他又解释，10%指的是从房东处收房子所给的租金涨幅，“我们对外的租金没有说涨10%。”

除了清湖老村和新围仔村，“万村计划”还在深圳的景乐新村、玉田村、下沙村等城中村相继启动项目，将村民的自建楼改为万科泊寓。对于最受关注的租金问题，其中一个城中村的万村项目负责人廖伟告诉端传媒记者，改造后的公寓，租金相比改造前会增加10%左右。

进村余波，小老板成上访户

李年真正担忧的，不是品牌长租公寓的租金太高，而是万科、金地等开发商进入城中村后，推高了整体的租金水平。

一方面，每有一栋楼和开发商签约，就意味着有上百户租户同时被房东清退，需要在附近重新找房子，需求增多，房租自然随着涨；另一方面，很多房东不愿意把房子交给开发商改造，但他们受到启发，自己装修改造，装电梯、粉刷内墙、配齐家具，租金也提到和万科一个水平。

并且，在城中村租房，房东通常只和租客签半年合约，合约到期后可以续住，但不再签新的租房合约。因此房东随时都能合法地让租客离开。

李年做了一个不完全调查，龙华富士康厂区周围，已经有20个城中村和旧小区在进行改造。他是一个工友交流微信群的群主，从6月份以来，群里每天都弥漫着无房可租的抱怨。

清湖老村，一栋房东自行改造后的公寓，贴出了招租广告，单间月租1380元，一室一厅月租1880元，两室一厅2880元。

瓦窑排村，富士康员工张建谦刚刚被房东通知搬走，这个单间他住了两年，租金从460元涨到560元一个月。他在离厂区更远的水斗盘龙村找到一套一房一厅，房子在9楼，没有电梯，所以租金便宜，只要600元。这里暂时没有改造的消息。

水围新村，贺全喜在为女儿的上学问题苦恼，房东通知他7月15日前必须搬走。他两年前和妻子带着女儿，在水围新村租了每月1300元的两房一厅，女儿的小学刚好在附近。贺全喜试着在附近的福轩新村找房子，同样的户型，至少要1800元，这让他难以负担。再偏僻一点的房子，女儿上学就太远太辛苦了。

新围仔村，张萍找了好几天房子。她一个一个地拨打招租广告上的电话，却总是失望。新围仔村有238栋自建房，万科与每一户村民洽谈，目前已经统租了50多栋楼。这意味着，有5000多人在陆续被房东清退，分散到周围的城中村找房子。

深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩在座谈会上说：“新围仔的村大部分是华为、富士康刚毕业的一些年轻人，本身对于厨房的需求也不是特别大，所以我们在屋顶做了一个公共厨房，单套的面积减少。”而张萍希望能在新围仔村找到一间租金1000元左右的一房一厅，因为她弟弟也在附近的工厂打工，有个厨房和客厅才有空间邀请弟弟过来吃饭。

陈方在景乐新村经营一家旅馆。景乐新村背靠三和人才市场，这个地方因“三和大神”而闻名。这是一群聚集在三和人才市场附近，以打日结工为生的青年，他们在没有营业执照的网吧打游戏，住15元一晚旅馆，打一天工、玩三天，钱花光了就再去打一天工。陈方经营的旅馆，就提供15元一晚的床位。去年10月，他和附近几家旅馆、网吧的老板都接到房东的通知，要求他们合同到期后搬走。11月，万科将一栋自建楼改造为景乐新村的“万村计划”项目办公室。

陈方在十年前租下这栋自建房，把积蓄都投在旅馆里：27万转让费，15万装修费。他不愿意关掉苦心经营的旅馆，加入了其他几位老板的上访队伍。从2017年10月开始，从龙华街道办到龙华区信访局，到深圳市信访局，再到广东省信访局，他们一级一级上访，诉求是继续在景乐新村开旅馆和网吧，或者让万科赔偿他们的经济损失，但一直没有得到任何回应。

今年5月份，旅馆被房东停电停水。在龙华街道办寻求解决无果，5月30日，陈方一行人直接前往广州，再次去广东省信访局上访。回程路上，他们在大巴车上直接被龙城派出所的民警带走，理由是非法上访。拘留24小时后，陈方等人均被释放，而领头的旅馆老板史小斌则被拘留至今。

陈方告诉我，上访在万科进来之前就开始了，去年8月份，龙华区安监局、龙华街道办、龙城派出所联合行动，给景乐新村的旅馆和网吧下了禁令，要求他们永久停业。无计可施之下，他们开始上访寻求公道。到了10月份，万科进驻城中村的消息才被他们知道。

“这是一场阴谋，我们都有营业执照，整治就是为了赶走我们，把房子腾出来给万科。”陈方这样觉得。

看中城中村的不仅有地产商，还有政府

为什么地产开发商开始青睐改造城中村，而不是沿用拆除重建的旧改模式？

“万村计划”的一位项目负责人廖伟告诉记者，旧改涉及申报、公示、招标、补偿安置、拆除建筑等流程，投入的成本太高，耗费时间太长，不确定性因素太多，即便对大开发商来说，也是难题。

相比之下，“万村计划”进行城中村综合整治，只需要和房东签租约合同，就可以动工了。

以研究深圳城中村著名的人类学家马立安（Mary Ann O’Donnell）认为，根本原因是《深圳市城市总体规划》（以下简称《总规》）这份文件。“很多开发商的朋友从1996年开始就跟我说深圳没有地了，我后来才明白，是因为《总规》决定了深圳的土地功能结构，它规定要保留30%的工业用地。而且这是由中央决定的，深圳想要修改《总规》需要经过北京，这很麻烦。”马立安说。

“所以某种程度上讲，城中村不仅是普通百姓唯一能发挥的城市空间，也是政府唯一能发挥的城市空间。”

马立安的判断在2016年印发的《深圳市城市更新“十三五”规划》第十六条中得到印证，“保障制造业用地规模，严格控制工业区块线范围内 ‘工改商’ 和 ‘工改居’，保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。”

在这次的风波里，万科被舆论推到风口浪尖，但是香港大学社会学系研究员陈品妤认为，真正起决定作用推动城中村改造的是政府。廖伟确认了这个说法：“政府也支持我们来做这个事情，城中村的房子产权不明晰，房东自己管理自己的房子，对政府来说太过混乱。我们把这些房子改造成公寓之后，我们的物业也进来了，统一管理，政府有什么事直接对接我们就好了。”

2017年11月8日，深圳市政府印发《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，文件提出在2020年7月底前完成全市1044个城中村的综合治理，消除城中村各类隐患，规范城中村出租屋和人口管理。换句话说，对城中村进行“综合整治”，是深圳政府下定的决心。

孔浩解释“万村计划”的理念时，着重强调了城中村作为深圳活力之源的意义，他认为万科改造城中村，正是为了复苏城中村，避免这些社区被拆除。

马立安认同城中村给深圳带来了活力，但是她质疑城中村改造的必要性。“十年以来，我们做的最重要的工作，是现在没有人怀疑城中村的价值了。现在有个共识，没有城中村就没有深圳。城中村解决的是刚到深圳的人去哪里的问题。你想要租一个便宜的房子，你想要做低成本的小生意，城中村可以满足你的这些需求。”

“但是光看城中村是不够的，我们要谈的是整个深圳的生态。最近有人问我，你觉得城中村该不该改造？我觉得问题不是该不该改造，而是怎么回应穷人的需求。”马立安补充，“这种改造只会让穷人的生存质量降低，因为租便宜房子的需求没有变，但是满足这个需求的地方越来越少了。如果能住好一点，他们早就住好一点了，问题是，一个月即便是多200块、300块，这对他们来说也是很大的一笔钱。”

无论开发商和学者之间意见如何相左，留给他们讨论的时间已经不多了。2017年8月发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）提出，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

这意味着，将深圳市的城中村自建房改造为公寓，几乎已成定局。

谁能继续住在城中村？

陈品妤一直以来研究住房保障政策，她非常关注改造后的城中村将给谁住。“万村计划”负责人廖伟告诉记者，泊寓长租公寓只是“万村计划”中的一个品类，他们正与政府洽谈，将部分改造后的城中村自建房用作人才住房或保障性住房。

这让陈品妤很担忧，原则上，非深圳户籍的低收入人口，有三种方法可以获得住房保障：1. 申请入户深圳，进而申请公租房；2. 通过企业申请产业配套房；3. 申请人才住房。但实际上，这对低收入人口来说是不可能完成的任务。

在提交给深圳市住房和建设局的政策建议稿中，陈品妤忧心忡忡地写道：“房地产企业进行城中村 ‘改造’ 和规模租赁时，原先聚居于此的农民工被迫搬离，改造后由于原址公寓的租金翻倍，管理费等杂费增加、部分公寓甚至存在租客年龄限制、不允许带小孩的租客入住，令农民工没有可能搬回原址居住。随着周边城中村的房租被长租公寓带动上涨，农民工居住情况变得更加恶劣：只能搬往条件更恶劣、面积更小、楼层更高、通勤时间更长的农民房，他们的居住品质急遽下降。”

新围仔村和清湖老村都不是想像中“脏乱差”的城中村。相反，这里的村民自建房建设年代很新，整个城中村规划得方正有序，街道宽敞干净。陈品妤说，“这些城中村的房子，条件比较好，是不需要大手笔改造的。但恰恰是这些不需要投注太多成本改造的房子，才是开发商喜欢的。那些房屋质量有问题、需要大改的房子，根本不符合企业成本效益。”

“所以结果是：好的房子被开发商粉刷一下，提高租金。租不起房子的打工者只能去住那些条件更差的房屋。”

端传媒记者询问廖伟，改造后的目标用户是哪些人群？他回答“主要是刚毕业的大学生，和工作两三年的年轻白领。”这些人收入不算丰厚，但对住房品质有一定的要求。并且，“政府也很欢迎我们，现在城中村都是以工人为主，随着长租公寓的推广，居住人群肯定会发生置换，对产业升级也有好处。”

泊寓华为基地店是“万村计划”的样板房，在这里可以看见一幅以新围仔村为背景创作的绘画。翻新的公寓居于画面的中间，旁边是高档的饮料店、咖啡馆，还有一个立体车库。深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也表示：“今后村子里的商业，我们想引入一个星巴克。”

星巴克等商业将会是“万村计划”的盈利重点，而非租金。廖伟告诉记者，以泊寓的租金水平，至少六、七年后才能收回成本，但长租公寓只是“万村计划”的基础，这里不仅是建筑空间，还会是商业空间，甚至是教育空间、养老空间。万科的商业、物业、教育等服务会随着长租公寓等推广而在城中村落地。

马立安不满意泊寓的设计，她认为这种以单间为主、没有独立厨房、没有多余空间的青年公寓背后代表着深圳对劳动力的选择逻辑，只有单身的劳动力才被欢迎来“闯深圳”，而有家庭的打工者则在居所层面就已经被排挤了。

“从这种公寓和它的文化我们可以看出来，深圳想像中的移民，是单身劳动力。深圳一直以来都不要家庭过来的，除非你是中产，或是体制内的人。他们需要便宜的劳动力，而便宜的劳动力没有家。这是一种经济手段，我不知道他们是否有意识地这么做，还是说这种意识形态已经是深圳默认的。”

马立安回忆，深圳最早的移民政策是不让打工者带家人前来的，而万村现在推进的还是这样的理念，只不过他们瞄准的年轻人是“高端”一些的劳动力，是大学毕业生，而不是高中毕业生。但是，“这不意味着深圳不需要便宜的劳动力了，而是意味着他们生存空间被进一步挤压，变成更不自由的、甚至没有法律依据的劳动力。”

“这些人在深圳没有立家的可能，当他们30岁了想成家，就会被深圳淘汰。”马立安说。

在新围仔村的泊寓华为基地店，记者遇见了阪田街道办和派出所的巡检，带头的领导笑着对其他人说：“以后城中村的农民房都改成这样的公寓，人口素质一定大大提高。”

（应受访者要求，王星、李年、张建谦、贺全喜、张萍、陈方、廖伟，均为化名。）

原文发于端傳媒 Initium Media：《当地产巨头进入城中村：谁对打工者的居住空间拥有话语权？》