美麗農舍背後的陷阱—–不可不知的區域計畫法

擁抱自然且空間寬闊的房舍是每個人生活夢想，不論是簡約北歐風、華麗巴洛克風、美式工業等琳瑯滿目風格都讓人眼睛為之一亮。然如果不瞭解法規，美麗農舍竟可能暗藏行政、刑事責任的可能，法洛威本篇將協助民眾了解「區域計畫法」及案例，透過破解不肖土地仲介話術，讓民眾能夠享受山林美妙之餘，財產權利更能有所保障。

「都市土地」與「非都市土地」

「只要是我喜歡，有什麼不可以」是台灣早期的廣告台詞，當時台灣民風還相對守舊，這句既前衛又叛逆的話引起廣大年輕人的迴響，但這句話套用在個人財產使用及規劃上並不一定適用，尤其當個人財產是「土地」的時候，財產使用權受限國家法律規範情況更是明顯。

在台灣土地的法規上土地分類大致可分為「都市土地」及「非都市土地」。所謂「都市土地」是指由各級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所或內政部擬定的「都市計畫範圍」內之土地。至於「非都市土地」係指「都市計畫範圍」以外的「區域計畫」範圍內的土地。

判斷「都市土地」及「非都市土地」最簡便的方式就是查看土地登記謄本，若土地登記謄本上的「使用分區」及「使用地類別」為空白，該筆土地就是都市土地；相反地，如果土地登記謄本「使用分區」及「使用地類別」有所記載，則為非都市土地。

有鑑於實務案例以「非都市土地」為主，本篇將以討論「非都市土地」為主軸，當前與「非都市土地」相關法規包括「區域計畫法」及「非都市土地使用管制規則」。

何謂區域計畫法?區域計畫法對土地開發及利用的影響

區域計畫法第3條規定:「本法所稱區域計畫，係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫」，清楚說明區域計畫是為了整體地區發展而設定的法規，同時為了兼顧地區整體開發利益最大化，區域計畫法第15條規定「區域土地使用管制」，授權土地主管機關內政部制定「非都市土地使用管制規則」的行政命令。

根據「非都市土地使用管制規則」第3條:「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地」，非都市土地可劃分為前述共19種使用地類別，每個始用地類別又有各自獨特的「容許使用項目」。

白話地說，「非都市土地使用管制規則」第3條將土地劃分為19種類別，同時限制19種類別土地的開發、使用項目。以用途最廣的「甲種建築用地」為例，甲種建築用地的容許項目包括住宅、日用品零售及服務設施、畜牧設施及宗教建築等。擁有甲種建築用地的所有人，可以在土地從事住宅、零售、畜牧及宗教等開發活動，但因為甲種建築用地容許項目未包含「古蹟保存設施」，因此倘若甲種建築用地所有人土地設有古蹟，那麼土地所有人將會涉嫌違反區域計畫法。

違反區域計畫法的行政及刑事責任?

延續上一段案例，倘若某個土地投資人在甲種建築用地從事「古蹟保存設施」的行為，該行為則涉嫌違反區域計畫法，相關罰則規定在區域計畫法第21條。

區域計畫法行政責任

區域計畫法第21條第1項規定:「違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀」。說明違反區域計畫的行為將會面臨「六萬元以上三十萬元以下罰鍰」，同時必須負擔「限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀」的行政處罰。

此外為了督促違反區域計畫法的行為人履行相關行政責任，區域計畫法第21條第2項規定:「前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔」，凸顯違反區域計畫法的行為人，除可能被連續處罰「六萬元以上三十萬元以下罰鍰」外，還必須負擔政府強制執行恢復原狀的行政費用。

區域計畫法刑事責任

除了行政責任外，許多違反區域計畫的行為人認為只要以拖待變，依照目前官僚體系害怕過度執法引發民怨，在選票壓力下後續就不會有更多的法律糾紛發生。然而實際案例上，各個地方政府都會在公文函記載「恢復原狀」的最後期限，而超過最後期限仍不恢復原狀的行為人。依區域計畫法第22條規定:「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役」。法洛威統計當前違反區域計畫法案例，多數案例都是被判決幾個月有期徒刑，得易科罰金，雖然不用真正被抓去關，但光要到地檢署一趟，已經讓當事人心中充滿壓力。

違反區域計畫法案例及仲介話術

法洛威聽聞同業律師闡述，近期某個委任人在不肖土地仲介慫恿下，購置一塊「窯業用地」。土地仲介向委任人建議可在該「窯業用地」先建築一棟豪宅農舍，憑藉該仲介與在地方政府的人脈，未來可順利將「窯業用地」變更為「農牧用地」，進而讓農舍豪宅就地合法，在誤信仲介的違法修售手法後，該委託人真的耗費近千萬元在窯業用地上建築一棟豪宅居住，但最後仍被當地縣市政府舉報違反區域計畫法。

該委任人在不熟悉法律，且無任何書面資料佐證不肖仲介的違法販售手法的情況下，自然必須承擔違反區域計畫法的行政及刑事責任。