呼啸而过，又呼啸而来

【本文章来源于公号观兽楼处 ，作者：兽爷】

2005年12月，南京市民辛先生找到顺驰地产经纪常府街店，委托卖掉自己位于良友里的房子。

顺驰的小伙来到辛先生的房子做评估，开口就说这房子只值30万，并提出他们公司可以现金收购这套房子。辛先生等着换房，就答应了。

小伙给了5000块钱后，然后就走了。两天后，小伙就把房子以34.2万元的价格，卖给了另外一位南京市民薛先生。但薛先生付了钱之后也没拿到房，他晚上散步时来到房子前，敲开门后，看到了辛先生夫妻正在吃晚饭。

双方一聊才知道，只有中间商赚差价，是什么滋味。

顺驰的员工说，2%的中介费根本不是顺驰的利润来源。他们想要的，是倒卖房子的差价。这才是顺驰的第一桶金。

顺驰会将手里的房源排序：收购的房子、签约限时销售的房子、有钥匙的房子、一般代理的房子。在电脑上，这些房子会分别被编号：

A、B、C、D。

他们优先推荐的，是右上角标着“A”的房子。

那是顺驰的风光年代，从1994年到2006年，顺驰在土地市场大杀四方，包括在2003年以9.05亿元的“天价”拿下了北京地王。另一方面，他们也不放过二手房市场的一笔笔差价。

如果不是2006年的调控，顺驰倒下，他们或许可以做成一个“完美”的生意闭环。 

1 

2007年，冯仑的《野蛮生长》出版，这位地产商中的“思想家”试图探讨企业家们的原罪。他本人就是很好的例子，拿过回扣，给官员塞过钱，帮跑路的朋友筹过资，还跟黑社会坐在一起觥筹交错过。

大家都以为《野蛮生长》是一个年代的总结陈词，但没想到，一个更荒蛮的年代才刚刚开始。

2008 年11 月5 日，“ 4 万亿计划”出台 ，十项措施中，影响最大的一条是：

取消对商业银行的信贷规模限制。

从那时开始，房地产再也不只是钢筋水泥的游戏，而是钱的游戏。不适应新游戏的潘石屹、王石，很快将被淘汰出局。2009年11月，被分析师们称为“货如轮转、速度致胜”的恒大在香港上市，许家印寂寞如雪，问出了那个问题：

如何能留芳百世？

2010年，搜房网在美国上市，没有几年，市值直逼百亿美元。不仅超过了搜狐，超过了新浪，也超过了恒大。为开发商打工的公司，在身价上反超了东家。

当时有人在社交媒体上提问，搜房市值超过恒大意味着什么？下面的回答是：

投资互联网的同志们该清仓了。

如今看起来非常魔幻的很多事情，当时没有人觉得不对劲。

再后来，比恒大更能“货如轮转、速度致胜”的碧桂园成了行业领袖。房地产彻底进入流水线模式。

拿地第二天就开工、拿地三个月就开盘，卖地心切的地方政府接受了开发商们的一切要求，不缺地的郊区和县城，建起了大量33层的高层住宅。

卖地成了地方政府的主业，借钱成了开发商的主业，接受一次次洗礼之后，普通人也终于形成共识，房地产是家庭财富之锚。后来，郁亮把这十年称作：

黄金年代。

前几天看了一个报告，是贝壳研究院联合空白研究院出的。报告中说，中国的房价上涨不是线性的，而是“爬楼梯式”上涨。他们没说出来的话是，这是人为操纵的。

每一轮调控之后都比上一轮提高到一个新的台阶，这进一步强化了未进入者的焦虑情绪和房价上涨预期。

这份报告显示，我国的居民杠杆率，从2015年40%，提升到2020年60%：

几乎达到不可持续的临界点。

前几天，连美国国务卿布林肯都要站出来关心恒大。是不是布林肯先生也买了海花岛的房子？ 

2 

贝壳研究院的那份报告说，从1998年房改以来的20余年间，我国一共销售了1.7亿套住房。其中有超过40%的新房：

是在过去五年完成的。

过去五年，每1000个城镇人口中，就用16人买过新房。横向对比一下，就知道这个数字多么恐怖，德国历史上最高峰时期，千人购房量也只有5。

中国人几乎是用五年时间，彻底解决了房子的短缺问题。但遗留下的隐患，可能五年也消化不完。

全国最大的五家开发商中，有一家已经爆雷，还有一家的风险也很高；最大的五十家开发商中，至少有十家已经明确发出了预警信息。

每一家开发商背后，都是大批瑟瑟发抖的购房者，买房俨然成了轮盘赌游戏。一个不小心，就不仅失去了房子，也失去了毕生积蓄。

房子本来是提供安全感的，没想到却成了恐惧的源头。有人提了一个问题：

地方政府一堆负债，开发商也一屁股债。我也一屁股债，钱到哪里去了？

在房价迅速攀升的十几年时间里，很多人被时代的列车抛下了。有房与没房，不是说有没有一个红本本的差距。

C端的杠杆率，领导已经警觉，并提醒大家不要押注房价不会下跌。B端的杠杆率，更是过去一两年里这个行业的最大故事背景。开发商的朋友说：

我们每个月需要报备的报表，已经从3张表，变成了6张表。

过去的资产负债表、融资表、表外相关负债表，已经不足以让领导放心了，他们还需要知道，房企的主要经营财务指标、流行性监测表、土地监测表。

让领导不放心的，是担心会不断出现下一个恒大。

3 

前几个月，长春的两个项目交房吸引了我的注意。它们是伟峰东域和一湖国际，开发商是同一个，伟峰实业。

这个开发商我此前从没听过，两个项目也不是豪宅。让我印象深刻的是，交房时，毛坯房的客厅会整齐地摆一吨沙子，以供业主日后装修方便。如果不够，沙子还是不限量提供的。

卫生间里，防水线、积水点、洗衣机下水点都标得清清楚楚，还送了一个简易马桶。所有人能接触到的墙角，都装了护角；所有的窗户都是铝包木，担心窗户开启后会磕到墙，墙上贴了一块泡沫胶做缓冲。

这些都是很小的细节，每户的成本最多不超过500块，但很容易让人感动。

我特地去搜了一下，这两个项目的合作方，是日本的丸红和三菱地所。世界500强的丸红在中国的项目屈指可数，只进入了上海和长春。

这些年我也看过很多豪宅，但都不如这两个项目给我的震撼大。这些简单的事情，开发商不是做不来，而是没有必要去做。在一个生产驱动型的市场里，最先被抛弃的，就是顾客的体面。

虽然不确定这些小细节是不是日本合作方带来的，但看看日本房子的营造和交付标准就知道，我们还有很长的路要走。

买房都战战兢兢，更不用说租房的人了。

贝壳找房的报告说，中国的租赁关系极不稳定，他们的监测数据发现，租户的租住周期平均不足：

一年。

4 

两天前，贝壳“悄悄”更换了slogan，从用了四年的“找房大平台”换成了：

让居住更美好。

这意味着 ，以交易为中心的思维，要被彻底改变了。

这些年，贝壳和链家做了很多事情，比如建立楼盘字典、经纪人的职业化、建立规范的流程，他们用技术把房产买卖的流程改造了一遍。房产交易的大部分流程，已经可以在线完成了。

去年，贝壳把ACM杰出科学家、人工智能大牛叶杰平从滴滴挖了过来，来重建自己的AI体系。

贝壳在为未来做准备。

过去五年中国房地产发生的事情，美国、日本和德国都发生过；但他们的教训我们并没有学到，他们的弯路我们还要再走一遍。

贝壳的楼盘字典几乎是最详细的房产数据，他们统计发现，北京楼龄20年以上的小区中，超过六成无电梯，16%没有集中供暖，26%无门禁系统。

在前方，还有一波换房潮。美国和德国经验已经告诉我们，不缺房子、人口逐步老龄化的国家，房价也不会停止上涨。

前段时间，杭州、深圳的官方二手房平台引起了很多人在讨论，是不是真的需要房产中介。

2018年，河南永城让全城的经纪人变成了黑中介，但房价仍然在涨，买房也没有变得容易。大家拍手称快之后，还是要到包装后的茶馆、装修公司、家政公司门店，去找那些能帮他们买卖房子的人。

有些自然规律，是没法违背的。

报告算了算，未来五年，新房交易量仍会保持在1300万套左右；未来会有200万房产经纪人，会有800万物业服务人员，他们不会被机器人所取代。

买房是家庭最大的一笔消费，科技再发达，也替代不了人和人之间建立的安全感。

5 

我问贝壳的朋友，“让居住更美好”是什么意思？他给我看了一个案例。

2019年，甘肃小伙卯应军从山东回甘肃，他本想考个公务员，但在一个高中同学的鼓励下，成了一个卖房子的经纪人。

入职没多久，疫情来袭。很多事情变得不一样了，包括卖房子。卯应军感觉，放弃考公务员做中介的决定，大概相当于在1949年加入国军。

2020年7月，卯应军接到一个卖房委托，9层的老房子，没有电梯，165万的价格挂了两个月，没人买。降价23万，还是没人买。

被逼急的卯应军有了一个大胆的想法，能不能装一部电梯。

装电梯需要全体业主同意，但十几年过去，原来的业主早已散落各地。小卯就对着业主名单，找熟悉的人一个个问，最终联系上了所有业主。

他说服了一楼的业主，又帮忙送了一个月桶装水，感动了7楼的老太太，最终成功取得全部业主同意。就在这个节骨眼上，业主没跟卯应军打招呼，就把房子卖掉了。

被翘单这种事，法国总统马克龙也没招。

几个月忙活装电梯这事，小卯的业绩就垫底了。卯应军开始怀疑人生，忍不住问同事：

咱们做的这个事，是不是对的？

想了几天，他还是决定帮大家安电梯。2020年11月，电梯立了起来。

没多久，有两家业主直接把钥匙交给了卯应军，一下就成交了两单。业主们也开始主动帮小卯介绍朋友，有位业主已经给他介绍成了5单生意。

卯应军所在的枔家房产西站店，位于兰州市七里河区，在贝壳找房的平台上，是不起眼的一个小品牌。

有智慧，有人情，有想法，这是我今年听过最好的一个故事了。