【港來港去】新界的「村屋」是什麼？如何租的舒服不踩雷？

你坐港鐵經過新界時，有沒有發現窗外經常看到三層高的小村屋？有沒有想過租住？你可能因為不想擠在市區的「劏房」裡，鄉郊村屋可能是個好選擇，但我們還是先了解一下香港的村屋是怎樣煉成的吧！

香港既然被認為地少人多，不論公屋或私人住宅也蓋成幾十層高樓，為甚麼會有這麼多矮小的村屋？從土地運用的效率上，的確有點奇怪。根據政府分類及統計，這些屬鄉郊居所，大約有21萬個單位，但卻佔有香港的住宅用地45%以上，密度比公營房屋及私人住宅低很多。例如，每平方公里土地上的公屋，平均住了7萬多個家庭，但村屋只有6千個左右！

香港的村屋的出現，歸根究柢，都與「丁屋政策」有關。英國當年租借及管治新界以前，新界居民跟中國農民一樣，在農地或荒地附近興建房屋居住，已有好幾個世紀。殖民政府來了之後，擔心引起新界居民反抗（1899年，新界居民真的跟英軍打起來，持續了一百天），所以，一直延續居民各方面的傳統，包括建造自己的房屋。到了1970年代，政府要大規模收地發展新界，所以用了俗稱「丁屋政策」（正式名為「小型屋宇政策」）安撫原居民，作為利益交換。政策規定，年滿18歲，父系祖先可以追溯至1890年代的男性居民，一生可以申請一次在認可範圍內建造最高3層，每層面積不超700平方呎的小型屋宇，即所謂「丁屋」，無需向政府補地價。至於獲取土地方式，要麼是等政府批出，或原居民自己䐟買與擁有的私人土地。

回歸後，因為新界不少鄉紳大族都是「愛國人士」，所以丁屋政策得以維持不變。不過，你如今所見的新界村落及村屋，已不是原居民的真正家園，事實上，很多原居民根本沒有住在村裡，甚至早已移民外國，不少人根本就在外國出生長大。除了小部份原居民真想居住在村內而建丁屋，很多人是為了日後出售而申請丁屋的，與他們的居住需要無關。因此，有些人甚至把丁屋轉售出去，其中一種轉售方式甚至不涉及實實在在的房屋，卻可以讓開發商大興土木，此即所謂「套丁」。過程是這樣的：有丁權但沒有土地的原居民，把丁權私下售予擁有新界土地的房地產商建屋，丁屋建好後由開發商擁有，而開發商假裝轉讓土地給原居民，讓他們向地政總署申請建屋牌照。這類村屋通常不是單幢的，而像個房地產項目，是眾多村屋的小區，房地產商建成後便出售圖利。

村屋一直成為香港社會爭議的題目。有人指責丁屋政策偏幫原居民，對大部份市民不公；有人也批評「丁屋政策」加劇香港土地不足的問題、規劃混亂、破壞鄉郊環境。

關於新界問題的相關研究，推薦關注“本土研究社”的相關研究，比如《新界套丁報告》等。

租住村屋的注意事項

其實，租住村屋所遇到的問題，大多與以上提及的村屋歷史及特性有關，了解這些，可以令你知道租住村屋時要注意甚麼。

1.村屋的交通問題

有些村屋租金便宜的原因，是因為交通不便，周遭欠缺規劃。能靠近公路、馬路的村屋（通常租金較高）是少數，大部分村屋居民要依靠走路、小巴、的士或自行駕駛出入，因為有些村屋遍佈的地區，裡面道路狹窄，距離地鐵站甚至巴士路線又很遠。所以，你要留意上下班的車次，尾班車開出時間等等，免得日後要經常坐的士上班或回家。

2. 村屋周邊環境

當然，部份村屋周遭環境幽美，景觀開揚，有樹林、山坡，甚至靠近海邊，但租住時要特別留意其他環境因素。例如，你要注意手機訊號如何，有些電訊商在某些偏遠地區訊號特別弱，同時，家居互聯網網絡也可能會有限制（有些村屋無法申請到高速寬頻上網，或要額外付費），簡單來說，要想一下：住在這裡會否跟外界聯繫有困難？當然，有人住村屋就是想避世，遠離外面的花花世界。

此外，要注意出入的道路是否妥善維修，有些村屋只能經小路到達，晚上的路燈照明如何，起碼要確定出入以及搬家方便？同時，也最好了解一下治安情況。你甚至要留意一下，周邊有沒有路權問題，以前試過有人遇到鄰居突然說「這是我私人地段，不讓你進來」，令人歸家無門。

3.水電煤問題

要留意村屋的自來水及供電設施是否正常，一般村屋沒有煤氣供應，煮食及洗澡要用石油氣，這便要了解如何更換，或是否改用電磁爐及電力熱水爐。

4. 物業管理

有些較新的村屋以小區管理方式作招徠，村前有大閘、圍牆和物管人員，住慣市區的人可能會覺得比較安全。但單幢村屋則完全沒有保安系統，可省卻管理費，但住戶可能覺得不安全，入屋偷竊時有發生。

5. 業權不清

這種情況多發生在還沒有出售的丁屋上，正如之前所說，許多丁屋的「丁」並沒有住在村裡，甚至人在國外，所以，你要確定跟你簽約的是真正業主。如果透過地產代理租房子，代理會代為查冊，如果不經代理，最好自己去查一下。