美國06: 買房子?租房子?🏡🏠

大部分從台灣過來美國的人，除非你有辦法帶著十幾萬美金來付頭期款，都是從租房開始，然而隨著時間的流逝，開始賺錢幾年後，慢慢累積了一筆資金，開始會遇到問題，我應該租房子還是買房子?尤其歐美國家，租金昂貴，貸款利率又較台灣高，雖然說大部分的區域土地是稀缺資源，尤其都會區，大體來說房價是年年上升，然而美國的房價不像台灣，並非穩漲不跌。大略來說，忽略很多假設，一棟房子三十年貸款的每月金額，會略低於同社區房型的租金，而十五年的貸款，會略高於租金；很多人就會說，那我乾脆買房子就好，就算房價持平，我也不會白付房租。但是美國買房子的持有成本不是那麼單純只看貸款，讓我們一一討論吧。

首先，北美的房子大多數是木造結構，不論condo、town house、single family幾乎都是如圖中所示，底層地基接著木頭往上蓋2-4層樓，大部分的房子也都使用中央冷暖器控制，外牆多為PVC或是貼磚的方式，這意味著美國房子的維修費用會遠高於台灣的鋼筋混凝土結構，大體來說這些木頭因為做過特殊處裡都算耐用，但是熱漲冷縮嚴重，如果處在潮濕地帶，白蟻的問題又會特別嚴重，這裡列出詳細的房屋維修指南，我不一一討論，不過整體來說平均每年的花費大概是房價的4%，如果把單看修繕的部分，美國家庭每個月平均花費約為$168，簡單來算每年濾網(空氣+冰箱)更換、白蟻及黴菌檢查、空調系統檢查，至少要$700-1,000，每五年的管道檢查，其他雜項如燈泡、水龍頭墊片更換，五年內的新成屋大概就在1,500上下，但是十五年以上的老房子可能就超過2,500。

除此之外目前美國新興的小區，不管你哪種形式的房子，幾乎都有務業管理(除非你是住在自己的莊園別墅)，HOA費用約在60-500之間，費用的多寡是取決於HOA提供的服務決定，除此之外定期的支出包含前後院的整理，外牆的清洗，路燈人行道等保養費。Condo及Townhome，外牆、院子皆為HOA所以，維修清理費用包含在HOA費用裡面，而single family的HOA費用較低，但是屋主需要自行花費整理前後庭院跟外牆。

再來就是你買房子如果使用貸款(大部分的人應該都會使用貸款)，除了上述的成本之外，再來就是你多繳給銀行的利息，銀行利息就跟你貸款有關，不同貸款方式、年分、金額利息都不一樣，可以去找貸款試算工具，可以大約估算一下你的需利息多少，文章的最後我會把這些因子一起整理，在同一社區使用同一房型的房子下去比較租房跟買房的總體成本。

當然房價會有漲跌，長期來看大多數的美國區域房價都是緩慢成長，尤其現在對中國資金管控更嚴格，中國人炒房的情況慢慢冷卻。雖然說經濟蕭條都會造成房價下滑，但是在百萬人口等級以上的城市，會略高於或等於當年的膨脹率，在都會區買房，整體來說投入的金額可以略抗通膨。

租屋的好處是，現金流動會比較活絡不會有一大筆錢壓在你的不動產裡面，你要換工作要換城市，也比較方便，不會被限制在買房跟賣房的漩渦之中，也不用擔心房屋維修，在美國也有很多銀髮族的租賃社區，不像在台灣對老年人租房非常的不友善。

那我們就來比較看看對於5、20年租房買房不同情境的實際比較:

這個比較表是以房貸利息3%，20-yr fixed term平均還款模式計算，其中稅金以1%市價計算，首付中除了20%房價，還包含律師費，仲介費，以及貸款close fee，其中假設房租不變(不過以美國現在趨勢，房租幾乎都是每年上漲)，保養維修20年房子較5年房子月均攤多100美元，保險也相對漲價，可以看出五年基礎內買房跟租房差別不大，如果能使用5-yr ARM的貸款買房還是略有優勢，但不明顯，如果時間拉到20年，房價正常緩漲(每年3%)這個時候買房的優勢就很明顯，房價選取400K及房租是以我們同一社區同款房子為例，如果你有興趣可以下載這個表自己調整。

最後祝大家在找房子的過程中都愉快順利。