「租屋生活公約是什麼」、「房東制定的生活公約條文可以無限上綱?」、「房客是否可以拒簽」—法洛威

「租屋生活公約」是什麼?「租屋生活公約」法律上的性質為何?

房東為了便於管理出租場所的整潔，避免因租期過後需要大幅整理出租場所的房間或公共空間，便會與租客約法三章，針對房間及公共空間的管理制定出一套規矩，而這樣的規矩就是所「生活公約」。

「生活公約」在法律上的地位，其實與租賃契約性質相同，都是房東與房客兩者之間的「債權契約」。根據民法第153條第1項規定:「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」。因此「生活公約」原則上只要房東與房客同意，不論是明示或默示同意，皆會成立!

就民法上的效果，契約當事人違反契約，自然會有應付的損害賠償責任，因此違反「生活公約」必須負擔的就是衍生的損害賠償法律責任。但租賃實務，除了損害賠償責任外，多數房東還會在「生活公約」增加「違約」條款，增強懲罰租客違反「生活公約」的代價，對於生活公約的「違約條款」部分，目前司法是承認相關條款有其效力，因此房客在與房東討論生活公約條款時，除生活公約條款本身外，「違約條款」也必須要審慎檢視，方能保障自身權益。

「生活公約條款可以無限上綱?」

當前司法雖然承認「生活公約」及「違約條款」的法律效力，但民法第71條前段:「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」；第72條:「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」等條文。用來限縮包括「生活公約」等法律行為的範圍，避免房東利用「生活公約」來遂行違法濫權的行為。只要「生活公約」違反當前的法律規定，或是有違背公共秩序及善良風俗，理論上類似生活公約條款就有可能被認定為「無效」。只是個案中，個別條款的有效與否除非已有類似判決可以參考，否則仍須要透過訴訟才能確立條款的有效與否。

房客是否可以拒簽「生活公約?」

房東多數會在與房客簽訂租賃契約時，在多簽署一份「生活公約」並且把「生活公約」當作「租賃契約」的附件，此時「生活公約」可視為「租賃契約」的一部分，原則上房客與房東簽署後，「租賃契約」與「生活公約」除了有前述的違反法律規定或有背於公共秩序或善良風俗的情況外，皆會有效!

就保障房客權益的部分，法洛威建議如果對於「生活公約」條款有疑義的部分，應盡量與房東在簽約前努力溝通，如果房客無法順利說服房東刪去有疑義的部分，則應抱持「寧可不租，不委屈求全」的心態，否則恐將無限違反生活公約的輪迴而無法自拔!

租賃契約簽訂後，「生活公約」可補簽?

曾有讀者詢問，房東有意在租賃契約簽署之後，事後要求簽訂「生活公約」。法洛威認為事後增訂「生活公約」的行為，無非就是房東企圖片面更改雙方的權益義務關係，此時房客是「有權利拒絕房東」的要求!且縱然房客拒絕，房東也不能就此控訴房客違反租賃契約。當然，如果房客仍有高度意願繼續居住在租屋處，建議可以與房東在「生活公約」進行磋商，讓雙方的權益義務關係達到自己滿意的地步。