社會地產｜關注劏房平台骨幹　開地產舖覓良心租盤　社工搞劏房的掙扎

（原文刊載於集誌社）

文｜集誌社

攝影｜劉貳龍、CCW

一群社工和學者，十年來在地支援劏房戶、倡議房屋政策，看到過渡性房屋等措施逐一落實，但劏房戶仍有增無減，「有沒有方法可令街坊住好一點？民間有沒有事可為？」社工陳穎彤（Winky）和全港關注劏房平台成員賴建國（阿國），今年決定「落場打仗」，考地產代理牌、開地產舖做董事，投身地產租務市場，幫劏房街坊搵樓、提供佣金減免、裝修支援等，希望在劏房議題上，再行出一條新路。社工變身「良心地產佬」，當中有何掙扎？

獲基金資助　以「社會地產」理念營運

走進荃灣一個唐樓劏房單位的中央，伸開雙手，差不多可觸碰兩邊牆壁。這是香港劏房的典型模樣，全港關注劏房平台 2021 年的研究指，劏房的人均面積只有 48 呎，相等於一張乒乓球桌。

倡議了劏房政策超過十年的阿國，與原本服務劏房戶的前線社工 Winky ，最近親身走入地產市場，今年三月在荃灣商廈，開了一間地產舖 —「侖居社會地產有限公司」。Winky 考獲地產代理牌照，阿國則任公司董事局主席。他們說，這次「落場打仗」，想以「社會地產」的模式，在支援劏房議題上找突破點，甚至改變劏房市場生態。

「社會地產」的理念，是以「非牟利」社企形式經營地產舖，替街坊尋找適合租盤。業主及租客需各繳付成交租金 50% 作代理佣金，但「侖居」會為經濟困難的租客提供佣金寬減、替街坊轉介維修及搬運資源、以及尋找二手傢具等。他們得到「擇善基金會」資助，使他們與其他經紀不同，可領取固定月薪、收入並非與佣金掛勾，有資源提供佣金優惠，所得收益用於日常營運。

從倡議者、社工，變身「地產佬」，初心仍是為劏房戶謀福祉，望做到「幫街坊行先、營商次之」。 2012 年，學者和社工支援基層期間，察覺到劏房問題愈來愈嚴重，30 多個團體一同成立「全港關注劏房平台」，就劏房議題提出政策倡議，阿國是當時平台的召集人。

十多年來，他們透過發表研究、開記者會、遊說立法會議員等方式，推動政策改變。阿國表示民間倡議爭取多年，「成功爭取」政府先後落實多項措施，包括統計劏房戶人口、推出過渡性房屋、落實劏房租管等。不過，劏房戶數目仍有增無減，由 2013 年 66,900 個劏房戶，增至去年 107,371 戶，增幅逾六成。

大批街坊仍苦不堪言，阿國萌生念頭：「輪候公屋需要很長時間，過程中，有沒有辦法令街坊住好一點？」於是他和 Winky 參考台灣的「崔媽媽基金會」，化身「社工經紀」，成立地產公司「侖居」，陪街坊物識租盤。

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台灣「崔媽媽基金會」的源起

台灣的「崔媽媽基金會」，源起於八、九十年代間，當時台灣樓價急漲，在 1989 年出現了「無殼蝸牛運動」。團體「無住屋團結者組織」，在當時台灣樓價最高的台北忠孝東路，發起了「萬人夜宿」戶外抗議行動，是台灣自政治解嚴以來、最大型的一次社會運動。當時，一名患癌的婦女崔陳水金，為表達對運動的支持，穿婚紗和丈夫、女兒一同参加「百對無屋佳偶結婚典禮」；三天後崔陳水金病逝，「無住屋團結者組織」成立以崔媽媽為名的租屋服務中心，以「社會企業」理念經營租屋服務、推出「優良搬家公司評鑑制度」等。

地產舖變成社區中心　助街坊申請資助

Winky 說，有些劏房戶不清楚法例和自身權益，面對單位漏水、「假盤」、濫收水電等剝削，甚至有業主漠視租管，街坊容易受騙。她會陪街坊睇樓，指出單位流弊、提醒注意事項，以協助街坊為前提，不為租出單位而有所隱瞞；同時提供社工服務，協助街坊申請綜援、辦街坊互助小組，目標是令地產舖像社區中心一樣，有房屋需要的街坊會第一時間想到他們。

根據統計處數字，2021年全港有 107,371 個劏房戶，荃灣區則佔 6,415 戶，是全港第四多。「侖居」選擇紮根荃灣區，阿國說，營運首年會先摸索方向和邊界、與街坊建立關係，不介意賺蝕，目標是一年後邁向收支平衡，繼而擴展業務至其他地區。

目標：所有單位要有窗和獨立廁所

由支援街坊的前線和倡議工作，走進劏房地產市場，除了實務操作，他們面對不少掙扎。首先是社工助人理念，與業務經營之間的辯論 －－「中介轉介的『合作盤』，沒有收入，做不做？」「街坊預算只有兩千元，只能找到七、八十呎單位，環境較差，做不做？」

他們討論良久，立下一條底線：所有經他們出租的單位，要有窗和獨立廁所。「如一入到去已經有一陣罨味，又或者不通風、唔舒服的感覺，我們都不會建議街坊租。」

Winky 形容，這是理想與現實的難題。陸續有街坊求助，但符合條件的樓盤不多，加上劏房租金低、佣金減免等，他們以劏房平均租金約 5000 元估算，一年要有約 100 位租客，才可賺得公司整體工資的兩成，目前只能靠基金援助經費。Winky 說，希望堅守底線，盡量為客人尋找合適的樓盤，「擁抱未知之數」、「背水一戰」。

阿國則坦言，「有窗有廁」這方向有機會變，譬如樓盤的租金要 5400 元，若街坊只得 2000 元，其實很難找到符合條件的單位。他說「租客有佢自己意志」，會了解街坊的要求，如他們只求有瓦遮頭，而手頭上只有沒窗的單位，也會如實告訴街坊有此選項、解釋單位的利弊，由他們再自行選擇是否入住，「最重要是街坊有選擇權。」

地產新丁暫只覓得三個「良心租盤」

四月中， 地產新丁 Winky和阿國身穿「住屋是人權」和「擇善固執」黑色T恤，帶記者走訪荃灣一幢 62 年樓齡的唐樓。走上四樓，拉開單位鐵閘，裡面一條小走廊、兩旁被劏成四個房間。走廊盡處的房間，面積大約120 呎，有獨立廁所和煮食空間，也有窗和冷氣，光線充足。

這個租盤，是他們在今年三月開辦地產舖之後，首批由業主委託他們放租的單位，月租約 5400 元。「我們好難找到業主，業主盤只得三個…。」Winky 近月收到一位面臨被逼遷的租戶求助，單親媽媽和正要考公開試的兒子，被業主要求一周內搬遷。她連日陪街坊尋訪區內單位，但公司盤源不多，多天仍未找到合適樓盤。可幸業主最後願意延後遷出期、以相近租金向街坊租出面積相若的樓盤，才紓解其燃眉之急。

具前線支援經驗的 Winky ，過去建立起街坊和基層團體網絡，不愁沒有客人；但眼前難題是業主盤源少，目前他們 15 個盤中，只有 3 個是業主盤，其餘 12 個都是經其他中介或地產舖轉介的合作盤。Winky 嘆道，開業一個多月，公司仍然未有成交，他們每日都在思量，如何尋找良心業主盤。

劏房難在短期內消失　

政府形容住屋問題是「老大難」，國務院港澳辦主任夏寶龍前年曾說，到 2049 年，香港要「告別劏房、籠屋」。一直以改善劏房問題為己任的阿國等人，倒過來做劏房地產生意，是否助長劏房市場活動，違背初心？他們並不認同。

Winky 相信，劏房難在短期內消失，一班街坊仍要住在惡劣環境。改善劏房環境，是最快可幫助到基層街坊的方法，「如果下一秒就有人安置他們，我們當然拍手掌，什麼都不用做，但現實不是這樣。」他們盼打開缺口，逐步影響市場上其他劏房作出改善。

現時在明愛專上學院社會科學院任高級講師的阿國舉例說，在八、九十年代，政府推出興建單身宿舍、租用或購買私人單位改裝成單身宿舍、體恤安置合資格的單身人士上樓等政策，花了十年時間，雖令籠屋數量減少，但也未能「告別籠屋」。而劏房數目龐大、植根香港多年，他相信劏房更難在短期內消失，故須思考如何最快令街坊住得好一點、保障其權益。

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從板間房至劏房的百年歷史

翻查歷史資料，劏房、籠屋、寮屋等「不適切住房」，其實已是纏繞香港百年的難題。19 世紀英治時代，自 1864 年起的 30 年內，香港人口增加一倍。當時太平山街一帶是華人集居地，有業主將單位分間為多間臥室和閣樓，共用廚廁，每間臥室或僅得 30 呎，可納一伙人，屬板間房雛形。1894 年香港爆鼠疫，至少逾 2000 人死亡，人口密集的太平山街成為重災區，鼠疫迫令政府動用《太平山物業收回條例》，清拆該區一帶房屋，7000 戶居民遷離。到戰前興建的舊式唐樓，三至四層高的公寓式樓宇，每層共用廚廁，屋內以木屏板分隔，一幢住了三數十人；戰後出現新唐樓，但每單位面積跟舊式差別不大。阿國補充，由於在房間加設獨立廚廁的成本高，九十年代之前，業主都不會在板間房內加廁所；後來社會追求私隱，共用廚廁衍生爭拗，開始有業主改建單位、放棄共用廚廁，在房間內各自加設廁所，演變成現時的劏房，即具獨立廁所的房間。

公共政策不足難改劏房問題     望「社會地產」相輔相成

阿國指出，自 2000 年起，政府開展多項市區重建計劃，被逼遷離的基層市民住屋需求愈來愈大；惟公屋輪候時間長，劏房愈來愈多，取代籠屋和板間房、成為不適切居所的主流，不變的是居住環境依舊惡劣。

2010 年土瓜灣馬頭圍道唐樓倒塌、2011 年同區唐樓三級火，共釀成八死，揭示劏房林立、居民逃生困難。時任發展局局長林鄭月娥飭令屋宇署巡查馬頭圍道舊樓，又展開強制驗樓計劃。但十多年來，劏房戶數量持續增加；2011 年釀火的土瓜灣唐樓， 2019 年再次起火，當時大廈仍有劏房。

阿國說，前特首曾蔭權時代壓低公屋、居屋興建量，影響陸續在 2010 年代起浮現，樓價飛升下，劏房愈劏愈細。然而，他認為，政府過去對劏房議題取態被動，欠缺路線圖，如塌樓後才巡查驗樓；續租加租、濫收水電問題持續逾十年，去年才落實劏房租管；民間倡議十年，政府才推過渡性房屋和簡約公屋，單靠公共政策層無法解決劏房這個老問題。

2020 年審計報告揭露，屋宇署強制驗樓計劃的進度大幅落後，截至 2019 年 12 月，計劃內有約 1.2 萬幢尚未發出法定通知，如按屋宇署目標，或再要多約 20 年時間方可完成。阿國說，巡查行動和驗樓計劃，有助辨識危樓和找出劏房戶，惟當局未設想如何安置危樓住戶，欠缺配套支援，效果成疑。

至於政府接連推出過渡性房屋和簡約公屋，讓輪候公屋的劏房戶「住少幾年」劏房，阿國認同當局的理念，並建議可預留部分入住率偏低、位於新界的簡約公屋或過渡性房屋，在重建舊樓時用作安置貧窮劏房戶。但他質疑，沒有輪候公屋、或不合符申請資格的街坊，則未能受惠。

他們說，「社會地產」與公共政策是相輔相成。阿國認為劏房問題的難度並非單一方法可解決，例如有劏房戶沒有輪候公屋、又或有人傾向居住於劏房，「社會地產」則不考慮其收入和資產，冀能開拓私營市場與公營房屋之間的「service gap」，補漏拾遺。

告別劏房、提倡「住屋是人權」，目標仍然遙遠。在開拓「社會地產」的道路之際，阿國和 Winky 沒有放棄研究和倡議工作，正密羅緊鼓招務組織幹事作政策倡議，多路出擊、支援劏房街坊。他們志願成為安全網，接住遇上困難的街坊，在每處狹縫、找到身位幫助街坊。「想讓他們看到希望，如果一直無人理、無人back up，他們好快就冧（倒下），我們要做的，就是盡量支援。」Winky說。

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劏房租管是什麼？ 1524 宗涉違例個案　三業主被定罪

劏房租務管制去年一月起生效，規定業主要為租客提供 4 年的租住權保障、限制續租時的租金加幅，以 10% 為上限、以及禁止業主向租客濫收公用設施費用等。條例由差餉物業估價署執行。

估價署回覆《集誌社》表示，去年五月下旬至今年 3 月 31 日，共進行了 116 次巡查，造訪約 4,300 個劏房戶，當中包括 98 次聯同水務署進行的行動。截至今年 3 月 31 日，估價署共識別 1,524 宗業主涉嫌違例個案，當中 1,486 宗為主動識別的個案，其餘 38 宗屬投訴個案。至今已有三名「劏房」業主因違反《條例》被定罪，分別被罰款 18,600 元、2,000 元及 6,600 元。估價署又指，徵得律政司意見後，已就另外 788 宗有關規管規賃個案向業主發出警告信，並正調查 310 宗個案，亦正就另外三宗個案徵詢律政司意見。其餘有 417 宗個案，由於有關租客拒絕提供進一步資料，故未能繼續跟進。

另外，政府 2021 年修訂《水務設施規例》，打擊劏房業主濫收水費。水務署回覆立法會議員表示，自修訂條例生效至今年 2 月底，署方造訪約 4,000 個分間單位數目，接收到 74 宗投訴個案；已提出 7 宗檢控，有關檢控全部成功定罪，罰款金額介乎 1,000 元至 5,000元；其餘67宗投訴，當中 7 宗仍在調查，餘下個案則因涉事者不願提供資料或作證而未能跟進。

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