學校救死場？ 紅磡 昇御商場

上星期跟大家談過建華位於土瓜灣的新商場UPLACE，這個星期來到紅磡昇御門基座商場昇御商場。

受惠於土瓜灣站啟用及偶像效應帶動人流，恆基旗下啟岸巷子開始受到關注。不過，區內其他商場，例如環海東岸、煥然懿居及紅磡廣場，仍然以街坊為目標對象。

至於今日的主角昇御商場，似乎就不止不能夠受惠這麼簡單，而是淪為死場。

昇御門由信德集團與新鴻基地產、新世界發展及廖創興企業合作發展，於2012年入伙，而昇御商場則由信德集團持有及管理。

和同系位於荔枝角的昇悅商場不同，昇御商場不能倚靠附近商場作協同效應，其位置亦遠離馬頭圍道，街坊不會刻意到訪。

昇御商場共三層樓面，面積超過六萬平方呎，於2014年開幕。

商場開幕時，曾經開設日式西餐廳薩莉亞、759阿信屋及三聯書店，成功帶動商場人流。不過，自從商店租約期滿後，商場僅餘百佳fusion及學之園幼稚園兩個商户。

商場原本面向漆咸道北的出入口，亦因為幼稚園承租後，改為其獨立出入口。

商場承租予辦學機構作旗艦商户並不是新鮮事，而且辦學機構通常都能夠為業主提供穩定收入來源。

例如位於大角咀瓏璽，整個商場面積共十萬平方呎，一併租予香港道爾頓學校，為業主新地提供穩定收入。

毗鄰瓏璽的銀海坊商場，本來亦希望打親子牌，而引入室內遊樂場SuperPark，該遊樂場因為疫情而財務陷入困境，最終撤出香港。

內地順聯集團亦在旗下的田灣薈學坊及興民商場，引入威雅學校及新加坡Invictus 私立中學。業主在社區引入貴族學校，更被居民及區議員批評失去民生設施，不過兩間學校最終都獲得教育局批准注册。

不過，在COVID-19疫情下，辦學機構被迫停課，以及貴族學校受封關影響，需求放緩下，部分學校開始結業。

位於將軍澳南的Capri Place，由會德豐發展，後來商場轉售予豐泰地產，並將三個區內商場一併命名為澳南海岸。

澳南海岸其中一條成功方程式，是在三個商場都引入辦學機構，包括在Savannah Place 引入耀中國際幼稚園、在Monterey Place 東座引入Invictus 私立小學、以及在Capri Place 引入聯合基督教音樂幼稚園。

不過，位於Capri Place的聯合基督教音樂幼稚園，本來在去年八月份仍在社交平台招生，卻在短短五日內表示因為財政困難而宣布結業。

從業主透過律師樓在去年九月份發出的收舖文件上，顯示學校欠租超過三百萬元，相信是兩個月的租金，亦即是每月租金一百五十萬元。

翻查資料，Don Don Donki 承租Monterey Place 西座，市傳基本月租僅為五十萬元，就算把營業額分成一併計算，也相信不需要過百萬月租。辦學機構的財力驚人，亦能夠解釋，為何有些商場能夠單靠辦學機構就能夠支撐。

不過，私立學校熱潮冷卻，亦不是每一個死場都能夠靠辦學機構翻身。

近來因為姜濤新歌《作品的說話》MV的拍攝場地，而再次成為焦點的荃灣海濱廣場，便是其中之一。

荃灣海濱廣場由已故舖王鄧成波家族持有，傳媒曾經在2017年披露，鄧成波兒子鄧耀昇曾經有意重建海濱廣場作貴族學校。

據街坊透露，商場業主曾建議改建商場停車場，方便校巴利用獨立出入口進出學校。

海濱廣場開設國際學校最終未能成事，多年來業主將商場承租予不同拍攝單位、以及在萬聖節期間短租予喪屍館。

直至今年業主交由地產代理，以十三億元放售商場，較2015年購入價僅八億元，高出六成。

把商場樓面租予辦學機構，除了視乎地契條款而需向有關部門申請更改土地用途外，亦需要獲得教育局注册。而教育局批准注册的準則，除了有一系列的要求，亦可就交通配套和消防安全等施加限制。

商場開設非民生商户，尤其是貴族學校或老人院，很多時都會引起爭議，但由於這些商户能夠把死場變成金蛋，相信未來仍會有不少業主會繼續。